Cobros excesivos de arriendo tras el terremoto en Armenia: así puedes denunciar

Actualizado: 18 de agosto de 2026

En Armenia se están denunciando cobros excesivos de arriendo desde que ocurrió el terremoto de magnitud 7.4 del 10 de agosto de 2026, que dejó a miles de familias del Eje Cafetero y el Valle del Cauca sin vivienda por daños estructurales. Propietarios están aprovechando esa necesidad de vivienda temporal para subir los cánones muy por encima de lo que permite la ley. La Alcaldía de Armenia ya activó canales de denuncia y advirtió que investigará y sancionará estos incrementos. Aquí te explicamos qué dice la norma, qué se ha denunciado hasta ahora y cómo presentar tu caso paso a paso.

Lo que se está denunciando

Autoridades y gremios inmobiliarios de Risaralda, Chocó, Caldas, Quindío y Valle del Cauca han recibido reportes de alzas desmedidas en cánones de arrendamiento desde que ocurrió el sismo. En Manizales, el alcalde Jorge Eduardo Rojas citó casos de unidades habitacionales que pasaron de arrendarse en 300.000 pesos a pedirse en 500.000, un incremento que no tiene sustento legal. Mario Ramírez, presidente de la Federación Nacional de Lonjas de Propiedad Raíz (Fedelonjas), fue claro: los contratos vigentes no pueden subir más del IPC del año anterior, y llamó a los propietarios a actuar con solidaridad frente a las familias afectadas.

En Armenia, la Alcaldía —a través de la Secretaría de Desarrollo Económico— anunció que va a vigilar los arriendos en la ciudad y que impondrá sanciones administrativas o judiciales a quienes incumplan la normativa, además de habilitar canales formales para recibir denuncias ciudadanas.

Qué dice la ley sobre cuánto puede subir tu arriendo

El incremento de un canon de arrendamiento de vivienda urbana en Colombia está regulado por la Ley 820 de 2003, y no es algo que el propietario pueda decidir libremente:

• El aumento no puede superar el IPC (Índice de Precios al Consumidor) del año anterior. Para contratos vigentes, ese tope es del 5,10% en 2026.
• Ese incremento solo se puede aplicar una vez cada 12 meses, contados desde el último ajuste o desde el inicio del contrato.
• El canon mensual, sin importar el ajuste, no puede superar el 1% del valor comercial del inmueble, y ese valor comercial no puede exceder el doble del avalúo catastral.
• El propietario puede subir menos del tope permitido, o no subir nada; el IPC es un límite máximo, no una obligación.

Si te están pidiendo un aumento superior a estos límites —algo que se ha vuelto común en zonas de alta demanda tras el terremoto—, ese cobro no tiene respaldo legal y puedes denunciarlo.

Cómo denunciar ante la Alcaldía de Armenia

La Secretaría de Desarrollo Económico de Armenia habilitó dos canales para recibir denuncias por cobros abusivos de arriendo:

1. Presencial: cuarto piso del CAM (Centro Administrativo Municipal) de Armenia.
2. Virtual: formulario oficial «Quejas de usura en tarifas de arrendamientos», habilitado por la Alcaldía de Armenia: docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSf7WuDMTVhZZnQo_nlJSA_rT_eFmTnS2uAobIV4Jf8jUQb4Cg/viewform. Pide nombre, número de contacto, correo, dirección del predio y una breve descripción de los hechos.

Antes de denunciar, reúne evidencia que respalde tu caso:

• Copia del contrato de arrendamiento vigente, con el canon original y la fecha del último ajuste.
• Capturas de pantalla, mensajes de texto, WhatsApp o correos donde el propietario o la inmobiliaria te comunique el nuevo valor exigido.
• Cualquier publicación o aviso donde se ofrezca el inmueble al nuevo precio.

Con esa documentación, tu denuncia queda mejor sustentada y facilita que la Alcaldía pueda investigar y, si corresponde, sancionar.

Si tu vivienda quedó inhabitable, tienes otro camino: terminar el contrato

Si el problema no es solo el aumento sino que tu vivienda actual quedó con daños estructurales que la hacen insegura o inhabitable, la ley te da una salida distinta. Según el artículo 2008 del Código Civil, cuando una propiedad deja de poder usarse y disfrutarse por daños graves, el arrendatario puede terminar el contrato sin las penalidades habituales, y deja de estar obligado a seguir pagando el canon desde el momento en que la vivienda pierde su función.

Para formalizar esa salida:

• Consigue una certificación técnica de bomberos, Defensa Civil o Cruz Roja que acredite que la vivienda no es habitable.
• Notifica por escrito al propietario la terminación del contrato, citando el daño y la certificación.
• Conserva copia de toda la comunicación como respaldo legal.

Si además fuiste registrado en el Registro Único de Damnificados (RUD), puedes optar al subsidio de arriendo temporal que anunció el Gobierno Nacional mientras se define tu situación de vivienda (puedes leer el detalle completo de esas ayudas en nuestro artículo sobre las ayudas del Gobierno tras el terremoto).

Qué sigue después de poner la denuncia

La Alcaldía de Armenia señaló que investigará cada caso reportado y que puede imponer sanciones administrativas o iniciar procesos judiciales contra los propietarios o inmobiliarias que incumplan la Ley 820. Mientras se resuelve tu caso, la recomendación de las autoridades y de los gremios inmobiliarios es no ceder a la presión de firmar un nuevo contrato con el valor inflado: cualquier acuerdo firmado bajo esas condiciones sigue estando sujeto a los límites legales, y tener la documentación completa es lo que te protege si más adelante necesitas reclamar.

Si vives en otro municipio afectado por el terremoto y no sabes a quién acudir, la recomendación es la misma en todos los casos: contacta a la Secretaría de Desarrollo Económico o a la oficina de Gestión del Riesgo de tu alcaldía, y guarda toda la evidencia de la comunicación con tu arrendador antes de denunciar.